Kde prodat penzion nebo malý hotel v Česku? Na tohle si dejte pozor u kupců

Penzion v Krkonoších — 8 pokojů, 62 % obsazenost, tržby 1,6 mil., majitel 62 let, chce prodat, ale nechce, aby personál utekl. Na Sreality 4 měsíce, samé nabídky „dám 2 miliony bez vybavení“. Na Exituj.cz s čísly a smlouvami prodáno za 5,8 milionu včetně vybavení. U ubytování rozhoduje, kde inzerujete — reality server řeší nemovitost, ne podnik.

Kdo kupuje penziony

rodina, co chce život na horách (do 6 mil.),
investor na apartmány / Airbnb,
provozovatel s 2–3 penziony — synergie.

Kde prodat

Kanál	Cena	Výhoda / nevýhoda
Exituj.cz	1 490 Kč	prodáváte podnik s tržbami, ne jen dům
Sreality / iDnes reality	5 000 Kč	hodně dotazů na nemovitost, málo na podnik
HotelBroker.cz	8 %	nad 10 mil.

Co připravit

obsazenost 24 měs. (červenec 92 %, leden 28 %),
tržby + náklady (energie 240 tis., praní 80 tis.),
zaměstnanci: 2 pokojské, snídaně — zůstanou?,
nemovitost: vlastní / nájem + kolaudace,
rezervace: Booking 45 %, přímé 35 % — důkaz nezávislosti.

Na co pozor

Prodej penzionu v listopadu bez letních čísel = sleva 15 %. Počkejte na září s letní sezónou v grafu. A nikdy neprozrazujte personálu předem — exodus pokojských = zavřeno.

Penzion jako podnik vs. nemovitost — 3 mil. rozdíl

Nemovitost 8 pokojů v Krkonoších = 4,5 mil. (reality). Podnik s 62 % obsazeností a 1,6 mil. tržby = 8,3 mil. (nemovitost + podnik). Prodávat penzion jen jako barák na Sreality = darovat 3,8 mil. investorovi. Prodávejte tam, kde kupci hledají podnik, ne dům.

Jak nafotit penzion, aby kupce nepřemýšlel o rekonstrukci

Fotky v sezóně (červenec, plná terasa, snídaně 8:00), ne v listopadu prázdno. A tabulka: 62 % obsazenost = 1 806 nocí × 1 100 Kč = 1,98 mil. + restaurace. Kupec vidí peníze, ne opravy.

Penzion 8 pokojů: pronájem vs. vlastní nemovitost

Vlastní barák Krkonoše = 8,3 mil. (podnik + nemovitost). Pronájem 25 tis./měs. + vybavení 600 tis. = 2,8 mil. + kauce. Kupce bez nemovitosti chce pronájem s opcí 5 let, investor s nemovitostí chce barák. Podle toho vyberte kanál — Sreality pro barák, Exituj pro podnik.

Rezervace penzionu — Booking vs. přímé

Booking 45 % (provize 15 %) + přímé 35 % (0 %) + ostatní 20 %. Kupec chce přímé 50 % (newsletter 2 tis. kontaktů). Přímé = marže +15 %, proto penzion s 50 % přímých = +400 tis. ceny.

Personál penzionu — jak ho udržet po prodeji

2 pokojské 12 let u vás, kuchař snídaně — rodina. Schůzka s kupcem po podpisu: „Podmínky zůstávají, mzda +5 %, smlouvy přecházejí“. 2 zůstaly, kupec otevřel bez výpadku. Bez schůzky exodus = zavřeno na 3 týdny.

Penzion 62 % obsazenost — jak ji zvednout před prodejem o 8 %

Booking fotky nové + snídaně v ceně + přímý booking sleva 10 % = obsazenost 62 → 70 % za 6 týdnů. 8 % × 8 pokojů × 1 100 Kč × 30 dní = 21 tis. měsíčně ×12 ×1,8 = 453 tis. ceny navíc.

Máte penzion? Na Exituj.cz dejte „Penzion Krkonoše, 8 pokojů, 62 % obsazenost, 1,6 mil. tržby“ — koupí rodina nebo provozovatel, ne spekulant s pozemkem.